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      建立长效机制 房地产金融管控将成调控重点

      2021-08-02 08:24:51 来源: 中国消费者报 作者: 孙蔚

        近期,央行、住建部就房地产金融管控密集发声,业内人士预计,后续政策将继续收紧。

        持续完善管理长效机制

        住建部房地产市场监管司司长张其光表示,下一步住建部将严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

        中国人民银行金融市场司司长邹澜指出,为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度,央行、住建部去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。经过一年时间,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健。

        同时,央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度。政策实施以来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低,整个房地产贷款的占比下降0.6%,其中个人住房贷款的占比下降了0.2%。

        邹澜表示,下一步,央行将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制;将坚持“房住不炒”的定位,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

        房企纷纷调整优化财务结构

        房地产行业对资金的依赖度较高,一旦融资监管收紧,房企会受到很大影响。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,“三线四档”中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

        自“三线四档”公布以来,房企纷纷对自身财务结构进行调整优化。根据贝壳研究院统计,2020年100家上市房企中40%的房企实现成功降档;绿档房企数量达到29家,较2019年的12家增长过半。

        央行数据显示,截至6月末,人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点,其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

        贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示,“三线四档”对整个房地产行业意义重大,试行一年时间房企降负债超预期。

        广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示,去年下半年以来,部分地区楼市火爆,原因并不在调控政策松绑,而正是金融端“没管住、没管好”。近期,随着银行打击经营贷、消费贷,开展资金穿透式监管,楼市迅速降温。“深圳就是明显的例子。”李宇嘉说。

        下半年促销力度或加大

        对于下半年房地产市场的走势,中指研究院企业研究副总监刘水认为,融资环境持续收紧,渠道限制越来越多,开发商资金链将会持续偏紧。在这种大趋势下,保障现金流充裕是重要任务。

        在刘水看来,保证现金流,一是加大促销,加快销售回款;二是谨慎拿地,放缓拿地节奏;三是开拓新的融资渠道,比如绿色债券融资。

        “融资趋紧的大背景下,各房企要积极拓宽融资渠道,把握融资窗口,加强融资合作。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示,下半年预计各房企拿地节奏会放缓,同时加大营销力度,加速销售回款。“目前房企最常见保证现金流的方式就是加强销售回款率,这种‘开源’的方式较为积极,同时也会采用减少拿地、调整新开工节奏,项目减配、降低管理、销售费用等‘节流’的方式。”他表示。

        许小乐则认为,房企在拿地前要充分进行拿地成本与收益测算评估,优化住宅方案设计并合理定价,避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。

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      责任编辑:王爽爱

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